A incorporação a preço de custo, por administração, e o ITBI em Belo Horizonte

A modalidade de contratação da construção em uma incorporação influencia diretamente a base de cálculo do ITBI. Na contratação por “empreitada”, o incorporador assume o risco do negócio e entrega a unidade por preço previamente definido. Por isso, a base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel “como se pronto estivesse”, partindo da premissa de que o ônus da construção e o risco financeiro recaem integralmente sobre o incorporador.

Já na incorporação “por administração” ou “preço de custo”, são os adquirentes que assumem o ônus financeiro da construção, financiando seu custo integral e a fiscalizando. Nessa hipótese, o ITBI tem (ou ao menos deveria ter, conforme a Lei 4.591/1964) como base o valor venal da fração ideal do terreno, e não o valor das futuras unidades condominiais que nele serão construídas.

Embora essa distinção seja claramente estabelecida pela Lei Federal 4.591/1964, a interpretação municipal em Belo Horizonte tende a adotar postura mais rigorosa, aproximando esses regimes distintos no que diz respeito à base de cálculo de incidência do ITBI. Em alguns casos, incorporações genuinamente a preço de custo são tratadas pelo fisco municipal como se representassem vendas de unidades prontas, ampliando a base tributável e gerando insegurança jurídica ao setor.

Na prática administrativa de Belo Horizonte, a comprovação do regime de administração frequentemente requer uma multiplicidade de documentos comprobatórios, haja vista previsão ampla do art. 16, § 1º, IV, de que “quaisquer outros documentos que, a critério do fisco municipal, possam comprovar que o adquirente assumiu o ônus da construção”. Com isso, para além dos documentos constantes no rol do citado artigo (contratos de prestação de serviços de construção e documentos financeiros em nome dos adquirentes), frequentemente tem-se exigido, entre outros, atas da Comissão de Representantes, extratos completos e prestações de contas do condomínio dos adquirentes. Observa-se, também, que frequentemente o fisco municipal tem vinculado a existência de projeto aprovado antes dos contratos de promessas de compra e venda.

Diante desse ambiente normativo e interpretativo mais complexo, é fundamental adotar postura tanto preventiva, com estruturação documental consistente desde a idealização da incorporação, como defesas administrativas e judiciais sólidas, que considerem todas as peculiaridades do fisco municipal de Belo Horizonte.

O escritório atua na orientação de incorporadores e adquirentes, estruturando o regime jurídico de administração, organizando o dossiê probatório e conduzindo defesas administrativas e judiciais em discussões sobre ITBI em Belo Horizonte.