Direito Urbanístico e Imobiliário: viabilidade, licenciamento e uso do solo na decisão empresarial

Boa parte das decisões imobiliárias de uma empresa é tomada antes de qualquer projeto existir: comprar ou não um terreno, alugar ou construir, ampliar a unidade atual ou mudar de bairro. Nessas horas, a pergunta que costuma chegar ao jurídico é curta: dá para fazer? A resposta útil, porém, raramente é sim ou não. Ela depende de saber o que a legislação urbanística permite naquele lote, quais licenças serão exigidas, quanto tempo cada etapa tende a levar e que condicionantes podem alterar o custo e o prazo do negócio.

Este artigo organiza esse caminho em quatro camadas (uso do solo, parcelamento, licenciamento urbanístico e licenciamento ambiental) e termina com um roteiro de perguntas que ajudam a decidir com mais segurança. O texto tem caráter informativo e toma como referência a legislação federal e, nos exemplos, as normas do Município de Belo Horizonte e do Estado de Minas Gerais.

Por que a viabilidade jurídica vem antes do projeto

A Constituição atribui ao Município a execução da política de desenvolvimento urbano e faz da propriedade urbana algo que cumpre sua função social quando atende às exigências do plano diretor (art. 182). O Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, dá forma a esse comando: fixa as diretrizes gerais da política urbana (art. 2º), lista os instrumentos disponíveis ao Município (art. 4º) e torna o plano diretor obrigatório, entre outras hipóteses, para cidades com mais de vinte mil habitantes (art. 41).

Na prática, isso significa que o direito de construir não é uma consequência automática da propriedade. O que se pode edificar em determinado terreno é definido pela lei municipal, e a diferença entre o que o empreendedor imagina e o que a norma admite aparece cedo ou tarde. Quando aparece cedo, no estudo de viabilidade, vira ajuste de projeto ou renegociação de preço. Quando aparece tarde, na aprovação ou na fiscalização, vira custo, atraso e, em alguns casos, obra embargada.

Uso do solo: o plano diretor define o que cabe no terreno

Em Belo Horizonte, o plano diretor é a Lei 11.181/2019, em vigor desde fevereiro de 2020, que reuniu em um só diploma as regras de parcelamento, ocupação e uso do solo antes dispersas, com os parâmetros urbanísticos detalhados em anexo. O Decreto 17.273/2020 regulamenta os títulos sobre parcelamento, ocupação, uso do solo e áreas de interesse ambiental. A prefeitura mantém os mapas da legislação urbanística e os anexos do zoneamento em consulta pública no seu portal.

Para a empresa, os pontos de atenção são objetivos: o zoneamento em que o lote se encontra e os usos ali admitidos; o coeficiente de aproveitamento básico e o máximo, que definem quanto se pode construir sem e com outorga onerosa; a taxa de ocupação, a taxa de permeabilidade, os afastamentos e a altimetria; e a existência de restrições especiais, como áreas de interesse ambiental, patrimônio cultural ou diretrizes viárias. Um terreno bem localizado pode não comportar a operação pretendida, e um terreno menos óbvio pode comportá-la com folga.

A outorga onerosa do direito de construir, prevista no Estatuto da Cidade e regulada pelo plano diretor de cada cidade, é frequentemente decisiva na conta do negócio. Construir acima do coeficiente básico tem preço, e esse preço deve entrar na análise de viabilidade com o mesmo peso que o valor do terreno e o custo da obra.

Parcelamento: quando o terreno ainda precisa virar lote

Nem todo imóvel está pronto para receber um empreendimento. A Lei 6.766/1979 só admite o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal (art. 3º). O mesmo artigo veda o parcelamento em terrenos alagadiços ou sujeitos a inundação antes das obras de escoamento, em áreas aterradas com material nocivo à saúde, em terrenos com declividade igual ou superior a trinta por cento (salvo exigências específicas), onde as condições geológicas não aconselham a edificação e em áreas de preservação ecológica ou com poluição que impeça condições sanitárias suportáveis.

Loteamento e desmembramento seguem procedimentos próprios de aprovação municipal e de registro imobiliário, e é comum que a matrícula revele pendências: parcelamento não registrado, área remanescente sem individualização, gleba rural dentro do perímetro urbano ou ocupação consolidada sem título. Para núcleos urbanos informais, a Lei 13.465/2017 instituiu a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), com medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar esses núcleos ao ordenamento territorial e titular seus ocupantes (art. 9º), nas modalidades de interesse social e de interesse específico (art. 13). Saber em qual dessas situações o imóvel se encontra muda o prazo e o risco da aquisição.

Licenciamento urbanístico: alvará, impacto de vizinhança e contrapartidas

Definido o que cabe no terreno, entra a fase de licenciar a obra e a atividade. Em Belo Horizonte, o Código de Edificações (Lei 9.725/2009, regulamentado pelo Decreto 13.842/2010) condiciona a execução de obras à licença concedida pelo Executivo, precedida da aprovação dos projetos, e trata da emissão e da revalidação do alvará de construção. A Lei 11.783/2024 dispõe sobre regras de licenciamento, regularização, modificação e reconversão de edificações, tema relevante para quem pretende adaptar um imóvel existente a uma nova operação em vez de construir do zero.

Empreendimentos maiores podem depender ainda do estudo prévio de impacto de vizinhança. O Estatuto da Cidade remete à lei municipal a definição de quais empreendimentos e atividades, públicos ou privados, precisam do EIV para obter licenças de construção, ampliação ou funcionamento (art. 36). O estudo deve avaliar efeitos positivos e negativos sobre a qualidade de vida da população da área, incluindo, no mínimo, adensamento, equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, tráfego, ventilação e iluminação, paisagem e patrimônio (art. 37). O EIV não substitui o estudo de impacto ambiental quando este for exigido (art. 38).

Na capital mineira, o licenciamento de empreendimentos de impacto está no próprio plano diretor e é detalhado pelo Decreto 17.266/2020, e o Decreto 18.072/2022 define contrapartidas relativas aos impactos sobre a infraestrutura de equipamentos públicos comunitários. Para a empresa, contrapartida é custo e é prazo: precisa ser estimada antes da decisão de investir, e não descoberta durante a aprovação.

Licenciamento ambiental: quem licencia e em que ritmo

A pergunta sobre qual órgão licencia tem resposta na Lei Complementar 140/2011. Cabe aos Municípios licenciar as atividades ou empreendimentos que causem ou possam causar impacto ambiental de âmbito local, conforme tipologia definida pelos conselhos estaduais de meio ambiente, considerados porte, potencial poluidor e natureza da atividade (art. 9º, XIV, a). A regra do ente único evita duplicidade: cada empreendimento é licenciado por um só ente federativo (art. 13), e os órgãos licenciadores devem observar os prazos de tramitação (art. 14). Em Minas Gerais, a Deliberação Normativa COPAM 217/2017, em vigor desde março de 2018, classifica os empreendimentos por porte, potencial poluidor e critérios locacionais e define as modalidades de licenciamento estadual: trifásico, concomitante e simplificado.

No plano federal, a Lei 15.190/2025 passou a dispor sobre o licenciamento ambiental, regulamentando o inciso IV do § 1º do art. 225 da Constituição e alterando a Lei 6.938/1981 e a Lei de Crimes Ambientais. A lei foi sancionada com vetos em agosto de 2025; em 27 de novembro de 2025 o Congresso derrubou 52 desses vetos, e a promulgação das partes restabelecidas foi publicada no Diário Oficial da União em 8 de dezembro de 2025. Entre os dispositivos que voltaram ao texto está o licenciamento simplificado por adesão e compromisso, admitido quando a atividade for, ao mesmo tempo, de pequeno ou médio porte e de baixo ou médio potencial poluidor, e forem previamente conhecidos a região de implantação, as condições de instalação e operação e os impactos da tipologia (art. 22). A lei também lista atividades não sujeitas a licenciamento, como as que não utilizam recursos ambientais nem são potencial ou efetivamente poluidoras (art. 8º), e fixa prazos máximos de análise: dez meses para a licença prévia com EIA, seis meses para a licença prévia com outros estudos, três meses para as licenças de instalação e de operação e quatro meses para o procedimento bifásico sem EIA (art. 47).

Em 22 de dezembro de 2025, a Lei 15.300/2025 instituiu a Licença Ambiental Especial, destinada a atividades e empreendimentos estratégicos definidos em decreto, com procedimento próprio e equipe dedicada. Para a maioria dos empreendimentos privados urbanos, contudo, o que importa é o regime ordinário e a classificação estadual ou municipal. Vale um alerta de vocabulário: a sigla LAC designa, na lei federal, a licença por adesão e compromisso, enquanto na norma mineira designa o licenciamento concomitante. São coisas diferentes, e a confusão já produziu cronogramas errados.

Há, por fim, uma interseção frequente entre o urbanístico e o ambiental: os cursos d'água e as áreas de preservação permanente dentro da cidade. O Código Florestal, Lei 12.651/2012, define as faixas de APP em zonas rurais ou urbanas (art. 4º) e, desde a alteração promovida pela Lei 14.285/2021, determina que em áreas urbanas se observe o disposto nos planos diretores e nas leis municipais de uso do solo, sem prejuízo das regras do caput (art. 4º, § 10). Um terreno cortado por um córrego canalizado pode ter parte relevante da área indisponível para construção, e isso precisa constar do estudo de viabilidade.

Um roteiro de decisão em cinco perguntas

1. O que a lei municipal admite neste lote. zoneamento, usos permitidos, coeficientes, taxas, afastamentos, altimetria e restrições especiais, conferidos nos mapas e anexos oficiais, não em versões de terceiros.
2. O imóvel está regular. matrícula, parcelamento registrado, eventuais ônus, área real versus área de registro e situação fundiária, inclusive necessidade de Reurb.
3. Quais licenças a obra e a atividade exigem. alvará de construção, EIV e contrapartidas, licença de funcionamento e, se for o caso, licenciamento ambiental, com identificação do ente competente e da modalidade.
4. Quanto tempo cada etapa tende a levar. os prazos legais são máximos de análise e não incluem complementações, audiências e recursos; o cronograma do negócio precisa refletir isso.
5. Quais custos regulatórios entram na conta. outorga onerosa, contrapartidas de impacto, compensações ambientais, taxas e adequações de projeto, estimados antes da assinatura, não depois.

O que muda na prática para a empresa

Tratar a viabilidade jurídica como etapa de projeto, e não como formalidade posterior, muda a qualidade da decisão. O contrato de compra passa a prever condições suspensivas ligadas ao resultado das consultas e das diretrizes; o plano de negócio incorpora prazos e custos regulatórios; a escolha entre construir, reformar ou alugar deixa de ser feita no escuro. Em contrapartida, a análise não elimina incertezas: normas mudam, como a Lei 15.190/2025 mostrou em poucos meses, e a interpretação dos órgãos varia. O que o trabalho jurídico oferece é um mapa realista dessas variáveis e a documentação que sustenta a decisão tomada.

A Lei 13.874/2019, conhecida como Lei da Liberdade Econômica, prevê que o silêncio da autoridade, esgotado o prazo fixado para a análise, pode importar aprovação tácita, ressalvadas as hipóteses expressamente vedadas em lei (art. 3º, IX). A aplicação desse dispositivo a licenças urbanísticas e ambientais é controvertida e depende de regulamentação e do caso concreto; por isso, ele não deve ser tratado como atalho no planejamento, mas como um argumento a ser avaliado com cautela quando o prazo é descumprido.

O PMMV Advogados atua nessa interseção entre o direito urbanístico, o imobiliário e o ambiental, com leitura integrada da legislação municipal, estadual e federal aplicável a cada projeto. Este texto é informativo e não substitui a análise do caso concreto.